地理学报 ›› 2021, Vol. 76 ›› Issue (8): 1924-1938.doi: 10.11821/dlxb202108008
收稿日期:
2020-05-06
修回日期:
2021-03-26
出版日期:
2021-08-25
发布日期:
2021-10-25
通讯作者:
吴康敏(1991-), 男, 广东汕头人, 博士, 助理研究员, 研究方向为城市地理与创新地理。E-mail: kangmwu@163.com作者简介:
王洋(1984-), 男, 黑龙江黑河人, 博士, 研究员, 硕士生导师, 研究领域为城市地理、城市与区域规划。E-mail: wyxkwy@163.com
基金资助:
WANG Yang1,2(), WU Kangmin1,2(
), ZHANG Hong'ou1,2
Received:
2020-05-06
Revised:
2021-03-26
Published:
2021-08-25
Online:
2021-10-25
Supported by:
摘要:
构建并阐述城市住宅的特征租金理论框架,建立包括建筑特征、便利性特征、环境特征、区位特征在内的“四分法”特征租金模型。以2020年3月广州中心城区23126套待租住宅的挂牌月租金单价为基本数据,通过分级空间统计和空间自相关分析广州中心城区住宅租金的空间差异格局与空间关联性,构建4要素12个指标的广州中心城区住宅租金影响因素指标体系,通过3种模型比选,采用空间误差模型测度住宅租金的影响因素,并筛选核心影响因素。结果表明:① 在研究城市内部住宅租金影响因素时,可采用本文构建的特征租金理论框架及其特征租金模型;② 广州中心城区中低租金水平的住宅数量最多,住宅租金呈现核心区高,外围城区低的空间分异格局,具有显著的空间集聚和空间关联特征;③ 建筑特征(建筑面积、朝向与楼层、房龄、电梯与物业)、便利性特征(地铁便利性、办公便利性、基础教育便利性)、环境特征(公园可达性、工业污染影响)和区位特征(距市中心距离)共4个方面的10个因素对广州中心城区住宅租金差异有显著影响;④ 建筑面积、房龄和距市中心距离是住宅租金的3个最关键核心影响因素,电梯与物业、办公便利性也是核心影响因素。
王洋, 吴康敏, 张虹鸥. 广州中心城区住宅租金差异的核心影响因素[J]. 地理学报, 2021, 76(8): 1924-1938.
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表1
基于特征租金模型“四要素”的城市住宅租金影响因素分析体系框架
要素 | 细分特征领域 | 涉及的主要因素 |
---|---|---|
建筑特征 | 单户住宅特有特征 | 建筑面积、所在楼层、朝向、装修程度、视野、通风、采光、住宅设施、户型格局 |
整栋住宅(或小区)共有特征 | 房龄、是否有电梯、物业管理水平、楼盘(或小区)档次、绿化水平、容积率、小区设施配套、停车位、开发商品牌、社会文化特征 | |
便利性特征 | 交通出行便利性 | 地铁便利性、公交站点便利性、道路交通便利性 |
就业便利性 | 主要就业地点的可达性 | |
就学便利性 | 幼儿园、小学、中学、大学的可达性 | |
商业服务便利性 | 商场、购物中心、超市、餐饮、娱乐、市场等商业服务场所的可达性 | |
公共服务与休闲游憩便利性 | 文化、体育、医疗等各类公共服务设施可达性、各类休闲游憩场所可达性 | |
环境特征 | 优质环境或景观 | 公园、水域、自然景区可达性,位于或亲近优质的建成环境或社会环境区域 |
消极环境或景观 | 受到工厂、物流中心、批发中心、厌恶型交通设施(例如飞机场、港口、火车站、汽车站、高速公路或高架路、加油站)、厌恶型市政设施(例如污水处理厂、垃圾处理场、燃气站、发电厂、变电站、高压走廊、殡仪馆、墓地、信号发射塔)的影响程度,受到环境污染、较差的建成环境、不安全的社会环境影响 | |
区位特征 | 地理位置 | 距市中心距离、所处圈层、板块、区域、方位 |
表2
广州中心城区住宅租金差异影响因素指标体系及其计算方法
特征租金因素视角 | 影响因素指标 | 计算方法(分数赋值标准) | 预期影响方向 |
---|---|---|---|
HR1建筑特征 | F1 建筑面积 | 住宅的建筑面积数值 | 负向 |
F2 朝向与楼层 | 好朝向且优越楼层(9分);好朝向且一般楼层,或者一般朝向且优越楼层(7分);一般朝向且一般楼层(5分);差朝向且优越楼层(3分),差朝向且一般楼层(1分)。对朝向定义:好朝向为南、东南、西南,差朝向为北,其他情况为一般朝向;对楼层定义:对于楼梯楼,处于低楼层为优越楼层,中高层为一般楼层;对于电梯楼,中高层为优越楼层,低层为一般楼层。 | 正向 | |
F3 房龄 | 2020年减去住房建成时的年份 | 负向 | |
F4 电梯与物业 | 有电梯且有物业公司管理(9分);有电梯且为业主自筹/私人承办/单位代管物业(7分);有电梯但无物业管理,或者无电梯但有物业公司管理(5分);无电梯且为业主自筹/私人承办/单位代管物业(3分);无电梯且无物业管理(1分) | 正向 | |
HR2 便利性特征 | F5 地铁便利性 | 距地铁站200 m范围内(9分),距地铁站200~400 m范围内(7分),距地铁站400~800 m范围内(5分),距地铁站800~1500 m范围内(3分),距1500 m范围外(1分) | 正向 |
F6 办公便利性 | 将主要办公场所(写字楼、政府机关、事业单位、科技园)点数据生成核密度,并根据标准差均值面进行分级。住宅位于核密度3个标准差以上(含3个标准差)范围内(9分),位于2~3个标准差之间(7分),位于1~2个标准差之间(5分),位于0~1个标准差之间(3分),其他,即位于低于标准差均值的范围内(1分) | 正向 | |
F7 基础教育便利性 | 将小学、中学的点数据生成核密度,并根据标准差均值面进行分级。赋分方式与办公便利性相同 | 正向 | |
F8 商业服务便利性 | 将主要商业服务网点(市场、超市、商场、餐饮场所、娱乐场所)的点数据生成核密度,并根据标准差均值面进行分级。赋分方式与办公便利性相同 | 正向 | |
HR3环境特征 | F9 公园可达性 | 位于公园边界100 m范围内(9分),位于公园边界100~200 m范围内(8分),…,距公园800m范围外(1分) | 正向 |
F10 厌恶型市政设施影响 | 各类交通或市政类厌恶型设施及其影响范围设定如下:机场(半径5000 m),火车站(半径500 m),长途汽车站(半径500 m),高速公路和高架路(单侧200 m),铁路(单侧80 m),加油站(半径80 m),殡仪馆(半径1000 m),污水处理厂(半径2000 m),垃圾处理场(半径4000 m),变电站(半径500 m),高压走廊(单侧100 m)。在此基础上,赋分如下:未受到厌恶型设施影响(1分),受到1种设施影响(3分),受到2种设施影响(5分),受到3种设施影响(7分),受到4种及4种以上设施影响(9分) | 负向 | |
F11 工业污染影响 | 将工厂点数据生成核密度,并根据标准差均值面进行分级。赋分方式与办公便利性相同 | 负向 | |
HR4区位特征 | F12 距城市中心的距离 | 距广州国际金融中心大厦(珠江新城西塔)的距离 | 负向 |
表3
2020年3月广州中心城区不同等级住宅租金的数量和比例
租金等级 | 租金区间 (元/(m2·月)) | 研究区全部 | 旧城 | 核心区 | 外围城区 | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
数量(套) | 占比(%) | 数量(套) | 占比(%) | 数量(套) | 占比(%) | 数量(套) | 占比(%) | |||||
高房租 | >100.00 | 2834 | 12.25 | 306 | 11.42 | 2254 | 25.21 | 274 | 2.38 | |||
中高房租 | 80.01~100.00 | 3199 | 13.83 | 513 | 19.14 | 1889 | 21.13 | 797 | 6.93 | |||
中等房租 | 60.01~80.00 | 5898 | 25.50 | 923 | 34.44 | 2903 | 32.47 | 2072 | 18.01 | |||
中低房租 | 40.01~60.00 | 8424 | 36.43 | 835 | 31.16 | 1735 | 19.41 | 5854 | 50.88 | |||
低房租 | ≤ 40.00 | 2771 | 11.98 | 103 | 3.84 | 159 | 1.78 | 2509 | 21.81 | |||
总计 | 全部 | 23126 | 100.00 | 2680 | 100.00 | 8940 | 100.00 | 11506 | 100.00 |
表5
基于空间误差模型的广州中心城区住宅租金影响因素回归系数
因素类别(自变量) | 回归系数 | 标准差 | z统计值 | P值 |
---|---|---|---|---|
F1建筑面积 | -0.3494** | 0.0034 | -101.4040 | 0.0000 |
F2朝向与楼层 | 0.0196** | 0.0029 | 6.8631 | 0.0000 |
F3房龄 | -0.2807** | 0.0126 | -22.2924 | 0.0000 |
F4电梯与物业 | 0.1191** | 0.0094 | 12.6365 | 0.0000 |
F5地铁便利性 | 0.0484** | 0.0092 | 5.2342 | 0.0000 |
F6办公便利性 | 0.0983** | 0.0174 | 5.6511 | 0.0000 |
F7基础教育便利性 | 0.0391* | 0.0157 | 2.4926 | 0.0127 |
F8商业服务便利性 | -0.0246 | 0.0131 | -1.8787 | 0.0603 |
F9公园可达性 | 0.0240** | 0.0057 | 4.2099 | 0.0000 |
F10厌恶型市政设施影响 | 0.0130 | 0.0070 | 1.8574 | 0.0633 |
F11工业污染影响 | -0.0555** | 0.0070 | -7.9185 | 0.0000 |
F12距城市中心的距离 | -0.2060** | 0.0088 | -23.3809 | 0.0000 |
CONSTANT | 7.7150** | 0.0974 | 79.2189 | 0.0000 |
LAMBDA | 0.7314** | 0.0041 | 176.5310 | 0.0000 |
R2:0.7356;调整R2:0.7354;AIC:-4040.23;对数似然数:2033.11 |
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