| 特征租金因素视角 | 影响因素指标 | 计算方法(分数赋值标准) | 预期影响方向 | | HR1建筑特征 | F1 建筑面积 | 住宅的建筑面积数值 | 负向 | | F2 朝向与楼层 | 好朝向且优越楼层(9分);好朝向且一般楼层,或者一般朝向且优越楼层(7分);一般朝向且一般楼层(5分);差朝向且优越楼层(3分),差朝向且一般楼层(1分)。对朝向定义：好朝向为南、东南、西南,差朝向为北,其他情况为一般朝向;对楼层定义：对于楼梯楼,处于低楼层为优越楼层,中高层为一般楼层;对于电梯楼,中高层为优越楼层,低层为一般楼层。 | 正向 | | F3 房龄 | 2020年减去住房建成时的年份 | 负向 | | F4 电梯与物业 | 有电梯且有物业公司管理(9分);有电梯且为业主自筹/私人承办/单位代管物业(7分);有电梯但无物业管理,或者无电梯但有物业公司管理(5分);无电梯且为业主自筹/私人承办/单位代管物业(3分);无电梯且无物业管理(1分) | 正向 | HR2
便利性特征 | F5 地铁便利性 | 距地铁站200 m范围内(9分),距地铁站200~400 m范围内(7分),距地铁站400~800 m范围内(5分),距地铁站800~1500 m范围内(3分),距1500 m范围外(1分) | 正向 | | F6 办公便利性 | 将主要办公场所(写字楼、政府机关、事业单位、科技园)点数据生成核密度,并根据标准差均值面进行分级。住宅位于核密度3个标准差以上(含3个标准差)范围内(9分),位于2~3个标准差之间(7分),位于1~2个标准差之间(5分),位于0~1个标准差之间(3分),其他,即位于低于标准差均值的范围内(1分) | 正向 | | F7 基础教育便利性 | 将小学、中学的点数据生成核密度,并根据标准差均值面进行分级。赋分方式与办公便利性相同 | 正向 | | F8 商业服务便利性 | 将主要商业服务网点(市场、超市、商场、餐饮场所、娱乐场所)的点数据生成核密度,并根据标准差均值面进行分级。赋分方式与办公便利性相同 | 正向 | | HR3环境特征 | F9 公园可达性 | 位于公园边界100 m范围内(9分),位于公园边界100~200 m范围内(8分),…,距公园800m范围外(1分) | 正向 | | F10 厌恶型市政设施影响 | 各类交通或市政类厌恶型设施及其影响范围设定如下：机场(半径5000 m),火车站(半径500 m),长途汽车站(半径500 m),高速公路和高架路(单侧200 m),铁路(单侧80 m),加油站(半径80 m),殡仪馆(半径1000 m),污水处理厂(半径2000 m),垃圾处理场(半径4000 m),变电站(半径500 m),高压走廊(单侧100 m)。在此基础上,赋分如下：未受到厌恶型设施影响(1分),受到1种设施影响(3分),受到2种设施影响(5分),受到3种设施影响(7分),受到4种及4种以上设施影响(9分) | 负向 | | F11 工业污染影响 | 将工厂点数据生成核密度,并根据标准差均值面进行分级。赋分方式与办公便利性相同 | 负向 | | HR4区位特征 | F12 距城市中心的距离 | 距广州国际金融中心大厦(珠江新城西塔)的距离 | 负向 |
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