基于住宅价格视角的居住分异耦合机制与时空特征——以南京为例

宋伟轩, 毛宁, 陈培阳, 袁亚琦, 汪毅

Coupling mechanism and spatial-temporal pattern of residential differentiation from the perspective of housing prices:A case study of Nanjing

Weixuan SONG, Ning MAO, Peiyang CHEN, Yaqi YUAN, Yi WANG

表2 影响社区房价空间分异的特征变量及描述

Tab. 2 Variables affecting spatial differentiation in housing prices

特征分类 解释变量 变量描述 备注 社区属性 新旧程度(C-Old) 房龄 2015年减社区建成年份 服务管理(C-Service) 物管费 每平米建筑面积每月物业管理费用 车位配套(C-Parking) 车位数/总户数 每户平均拥有车位数 拥挤程度(C-Plot) 容积率 地上建筑面积/占地面积 绿化环境(C-Green) 绿化率 绿地面积/占地面积 居住规模(C-Size) 住宅数 住宅总套数 区位交通 中心区位(L-Center) 到新街口和二级商业中心最短路径之和 根据全市商业网点规划,划分为一级城市中心1个和二级中心6个 环境区位(L-Landscape) 到城区两个大型山水资源最短路径之和 大型山水资源指紫金山、玄武湖、秦淮河(包括内外秦淮与护城河) 内部交通(L-Inter traffic) 到最近两个地铁站出入口最短路径之和 代表地铁、公交、公共自行车等公共交通网点密度及可达性 外部交通(L-Outer traffic) 到最近两个快速路出入口最短路径之和 快速路包括绕城高速、绕越高速和各条高速连接线 周边配套 生活配套(S-Supporting) 1 km半径内(步行约10 min)超市数量 包括大型超市、社区超市和便利店;代表日常生活配套服务 商业配套(S-Commerce) 1 km半径内大型商场和星级酒店数量 商场包括城市综合体;酒店不包括七天、如家等经济型快捷连锁酒店 商务配套(S-Business) 1 km半径内银行网点和商务楼宇数量 包括邮政、电信、移动、联通服务网点;银行不包括ATM机网点 休闲配套(S-Leisure) 1 km半径内公园、广场、场馆和景点数量 包括文物古迹、名人故居、文化场馆和体育场馆 增值属性 规划属性(V-Planning) 是否位于规划新城区范围内 包括河西新城、南部新城、东山副城、仙林副城、江北新区等 学区属性(V-Education) 是否属于公办中小学“名校”学区 “名校”指2015年公办小学排名前30位和公办初中排名前15位 景观稀缺(V-Scenery) 是否拥有稀缺型、排他型山水景观 指紧邻城市自然山水和大型公园等重要垄断型景观资源 房源稀缺(V-Scarcity) 1 km范围住宅价值总量与住房数量的关系 各小区住宅均价×建筑面积的总和/住房总套数